Taloyhtiöremontti: näin se suunnitellaan, päätetään ja toteutetaan

Domio kiinteistöhuolto Helsinki

Taloyhtiöremontti on yhtiön suurin yksittäinen taloudellinen päätös. Se vaikuttaa hoitovastikkeeseen, asumisviihtyvyyteen ja asuntojen arvoon vuosikymmeniksi eteenpäin.

Silti monessa yhtiössä remonttiin herätään vasta, kun vahinko on jo tapahtunut. Ennakoiva suunnittelu maksaa itsensä takaisin sekä rahassa että hermoissa.

Tässä artikkelissa käymme läpi yleisimmät taloyhtiöremontit, päätöksentekoprosessin, kustannusten muodostumisen ja realistisen aikataulun.

Yleisimmät taloyhtiöremontit

Rakennuksen osilla on ennakoitava käyttöikä. Se tekee remonttien ajoittamisesta suunniteltavaa, ei sattumanvaraista.

Remontti	Tyypillinen ikä	Kesto
Linjasaneeraus eli putkiremontti	40 – 60 vuotta	3 – 6 kuukautta
Julkisivuremontti	30 – 50 vuotta	3 – 5 kuukautta
Kattoremontti	25 – 40 vuotta	1 – 2 kuukautta
Ikkunoiden ja parvekeovien vaihto	30 – 50 vuotta	1 – 2 kuukautta
Parvekeremontti	30 – 40 vuotta	2 – 4 kuukautta
Salaojaremontti	40 – 50 vuotta	1 – 3 kuukautta
Lämmitysjärjestelmän uusiminen	25 – 40 vuotta	1 – 3 kuukautta
Hissiremontti tai hissin lisäys	25 – 40 vuotta	2 – 4 kuukautta

Luvut ovat suuntaa-antavia. Todellinen käyttöikä riippuu rakennusajan materiaaleista, käytöstä ja siitä miten kiinteistöä on huollettu.

Miksi ennakointi kannattaa

Kunnossapito jakautuu kahteen: suunniteltuun ja pakotettuun. Ero näkyy suoraan hinnassa.

Suunniteltu remontti kilpailutetaan rauhassa, ajoitetaan hyvään vuodenaikaan ja rahoitetaan ennakkosäästämisellä. Pakotettu remontti tehdään vahingon jälkeen, kiireellä ja huonoimmalla hetkellä.

Vesivahingon jälkeen tehty putkiremontti maksaa tyypillisesti selvästi enemmän kuin sama remontti kaksi vuotta aiemmin suunniteltuna.

Kunnossapitotarveselvitys

Asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa hallituksen esittämään varsinaisessa yhtiökokouksessa selvityksen seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta.

Käytännössä tämä selvitys jää monessa yhtiössä muodollisuudeksi. Se on kuitenkin ainoa työkalu, jolla remontit saa jaksotettua järkevästi.

Hyvä selvitys perustuu kuntoarvioon, ei arvaukseen. Kuntoarvio kannattaa teettää vähintään kymmenen vuoden välein.

Päätöksenteko vaihe vaiheelta

Remonttipäätös ei synny yhdessä kokouksessa. Prosessi etenee tyypillisesti näin.

1. Kuntoarvio ja tarveselvitys. Ulkopuolinen asiantuntija arvioi rakennuksen kunnon ja kiireellisyysjärjestyksen.
2. Hankesuunnittelu. Selvitetään vaihtoehtoiset toteutustavat ja niiden kustannusarviot.
3. Yhtiökokouksen periaatepäätös. Yhtiökokous päättää, että hanke viedään eteenpäin.
4. Suunnittelu. Valitaan suunnittelija ja laaditaan toteutussuunnitelmat.
5. Urakkakilpailutus. Suunnitelmien perusteella pyydetään urakkatarjoukset.
6. Yhtiökokouksen toteutuspäätös. Kokous hyväksyy urakoitsijan, kustannusarvion ja rahoitustavan.
7. Toteutus ja valvonta. Urakka käynnistyy ja sitä valvoo yhtiön puolesta valvoja.
8. Vastaanotto ja takuuaika. Työ tarkastetaan ja takuuajan puutteet korjataan.

Vaiheet 1 – 6 vievät tyypillisesti yhdestä kahteen vuotta. Tämä yllättää monen taloyhtiön hallituksen.

Mikä on määräenemmistöpäätös

Tavanomainen kunnossapito päätetään yksinkertaisella enemmistöllä. Osakkeenomistajien maksuvelvollisuutta lisäävät tai huoneistojen käyttöä olennaisesti muuttavat hankkeet voivat vaatia määräenemmistön.

Rajanveto ei ole aina itsestään selvä, ja se kannattaa varmistaa isännöitsijältä ennen kokousta. Väärällä päätöstavalla tehty päätös on riitautettavissa.

Kustannukset

Remonttien hinnat vaihtelevat merkittävästi kohteen, alueen ja toteutustavan mukaan. Alla olevat luvut ovat karkeita suuntaviivoja pääkaupunkiseudulla.

Remontti	Suuntaa-antava hinta
Linjasaneeraus	800 – 1200 € / neliö
Julkisivuremontti	200 – 500 € / neliö
Kattoremontti	100 – 250 € / kattoneliö
Ikkunoiden vaihto	700 – 1500 € / ikkuna
Parvekeremontti	6000 – 15 000 € / parveke

Hinta-arvio kannattaa aina pyytää kohdekohtaisesti. Neliöhinta on vertailuluku, ei tarjous.

Rahoitusvaihtoehdot

Taloyhtiöllä on kolme tapaa rahoittaa remontti, ja käytännössä niitä yhdistellään.

Taloyhtiölaina Yleisin tapa suuriin hankkeisiin. Laina lyhennetään rahoitusvastikkeella, ja osakas voi yleensä maksaa oman osuutensa kerralla pois.

Ennakkosäästäminen Hoitovastikkeeseen sisällytetty varaus tulevia korjauksia varten. Pienentää lainatarvetta ja tasoittaa kustannuksia vuosien yli.

Kertaluonteinen pääomavastike Osakkailta perittävä kertasumma. Toimii pienissä hankkeissa, mutta suurissa se rasittaa osakkaita kohtuuttomasti.

Asukkaan arki remontin aikana

Remontin sujuvuus mitataan viestinnässä. Tekninen toteutus voi olla moitteeton, mutta jos asukkaat eivät tiedä mitä tapahtuu ja milloin, kokemus on huono.

Sovi urakoitsijan kanssa selkeät käytännöt:

• Viikoittainen tiedote asukkaille
• Nimetty yhteyshenkilö, johon asukas voi olla yhteydessä
• Etukäteisilmoitus vesi- ja sähkökatkoista
• Selkeät työajat ja niistä kiinni pitäminen
• Väistötilojen tai korvaavien tilojen järjestäminen tarvittaessa

Linjasaneerauksessa asunnot ovat usein asumiskelvottomia useiden viikkojen ajan. Tämä on syytä kertoa osakkaille hyvissä ajoin ennen päätöstä.

Viisi yleisintä virhettä

Remontti aloitetaan liian myöhään. Kiireessä kilpailutus jää kevyeksi ja hinta nousee.

Valvonnasta säästetään. Ulkopuolinen valvoja maksaa itsensä takaisin ensimmäisessä laatupoikkeamassa.

Halvin tarjous valitaan automaattisesti. Vertaa urakkasisältöä, ei pelkkää loppusummaa.

Lisä- ja muutostöiden hinnoittelu jää sopimatta. Nämä muodostavat usein 10 – 20 prosenttia loppukustannuksesta.

Remontteja ei niputeta. Kun julkisivu ja ikkunat uusitaan samalla telinekerralla, säästö on merkittävä.